En fecha 30 de Agosto de 2016 el Juzgado Contencioso Administrativo y Tributario N° 17 de la CABA dictó sentencia de fondo en autos “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otros c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA s/ amparo” (Expte. N° A 2206 – 2016/0″, originado en una acción promovida por la «Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (en adelante, “ACIJ”) representada por su apoderada y el señor Gervasio Muñoz, en su calidad de inquilino y de integrante de la agrupación Inquilinos Agrupados» (acá las medidas de publicidad del caso ordenadas oportunamente, acá la medida cautelar dispuesta oportunamente por el Juzgado y acá la última intimación a su cumplimiento).
Esta decisión:
(i) Anuló «la Resolución Nº 350/CUCICBA/16 inciso 3, punto a) de su art. 1°» y declaró que «En consecuencia, los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión a inquilinos y/o potenciales inquilinos de un inmueble con destino a vivienda única un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 57 de la ley nº 2.340. Tampoco podrán los corredores inmobiliarios pretender el cobro de comisiones que excedan el tope citado, bajo el rubro de “gastos” u otros conceptos similares en relación con los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única».
(ii) Ordenó a CUCICBA «velar por el estricto cumplimiento del art. 57 de la ley nº 2.340 y del artículo 1° de la ley n° 3.588».
(iii) Condenó a CUCICBA a que en el plazo de 30 días «a) implemente un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios, con miras a evitar la repetición de prácticas ilegales en torno a las comisiones cobradas a inquilinos y/o potenciales inquilinos en relación con las locaciones de inmuebles destinados a vivienda única; b) confeccione un plan integral para la difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos y/o potenciales inquilinos en concepto de comisión inmobiliaria por locaciones de inmuebles destinados a vivienda única, con las pautas indicadas en el considerando n° 14); y c) elabore un plan a los efectos del control respecto de sus matriculados tendiente al cese en los incumplimientos de la ley 3588; observando lo expuesto en el considerando n° 15)».
(iv) Dispuso «la conformación de una mesa de trabajo, en los términos del considerando n° 20)»
(v) Condenó en costas a la demandada, regulando los honorarios del abogado de la parte actora en la exigua suma de $ 7.500.
Para resolver de este modo el asunto, en primer término la sentencia se expidió sobre la vía procesal por la cual se discutió el conflicto. Al respecto apuntó que «De acuerdo a la naturaleza de los derechos debatidos, en tanto se encuentra comprometido el acceso a la vivienda digna, particularmente a través de la celebración de contratos de locación destinados a vivienda única en los cuales intervienen los corredores inmobiliarios, no encuentro demostrado con el grado de convicción suficiente que someter la pretensión al cauce de un proceso ordinario redunde en un beneficio para los interesados o bien que me encuentre en mejores condiciones para resolver la controversia. Así pues, cabe hacer notar la escasa prueba ofrecida (prácticamente documental y habiéndose declarado innecesaria la producción de la restante según providencia de fs. 540, apartado III), la invalidez pretendida y restantes peticiones iniciales permiten concluir que la cuestión a decidir, prácticamente de puro derecho, justifica que no deba sujetarse el debate a la prolongación propia de los procesos ordinarios» (considerando 3.1).
En cuanto a la clase representada, fue definida en los siguientes términos: «el colectivo actor en el presente caso resulta estar constituido por los inquilinos y/o potenciales inquilinos que celebren contratos de locación con destino a vivienda única en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través de la intervención de corredores inmobiliarios» (considerando 4).
La sentencia también se refirió a la legitimación colectiva de la organización actora y a la configuración de una «causa o controversia» capaz de habilitar la competencia del Poder Judicial para actuar en el asunto, concluyendo que: «De allí la legitimación y la presencia de caso concurran en estos autos, pues a esta altura del análisis se ha demostrado que la aplicación en la práctica del régimen cuestionado reviste carácter suficiente para lesionar el derecho en el que se funda la demanda, no resultando un mero control de la legalidad en abstracto o una mera consulta, sino de la ejecución de una conducta que, en la práctica, bajo el amparo de la normativa cuestionada en autos, traduce en este estado del análisis una lesión a derechos de una pluralidad relevante de personas (inquilinos y/o potenciales inquilinos de inmuebles destinados a vivienda única) que pueden ser defendidos por quienes se presentan en esta litis» (considerando 5).
Luego se analizaron los requisitos de procedencia de las acciones colectivas en tutela de derechos individuales homogéneos (considerando 6). Entre lo sostenido en esta parcela de la decisión se destaca el análisis efectuado sobre la homogeneidad de las pretensiones individuales y su vinculación con el alcance de la causa de pedir: «es la declaración de invalidez pretendida en autos y, por consiguiente, la necesidad de que se respete el tope de comisiones previsto por el art. 57 de la ley n° 2.340, los aspectos comunes sobre la que versa la demanda instaurada en autos y que permite tener por cumplido el segundo de los recaudos establecidos por la jurisprudencia antes señalada, en tanto la norma antes señalada tiene como ámbito de aplicación subjetivo a todos aquellos inquilinos y/o potenciales inquilinos de la Ciudad, a los cuales les urja encontrar un inmueble con destino a vivienda única de acuerdo a dicha modalidad contractual escogida. En este aspecto, los fundamentos jurídicos de la pretensión son uniformes respecto de la totalidad del colectivo que se pretende representar. En definitiva, las particulares características de cada uno de los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires involucrados y la cuantía particular del exceso al art. 57 de la ley nº 2.340 que se pudieren producir en cada caso (sobre lo cual tampoco se propició debate ni se pretendió hacerlo) como resultado de la conducta impugnada, no obstan a que la materia de fondo pueda ser ventilada en estos autos, en el marco de un único proceso judicial. Es que las singularidades y características propias de cada uno de los contratos de locación con el destino indicado no pueden poseer a mi criterio una entidad tal para descartar la existencia de una homogeneidad fáctica y normativa que habilite la vía intentada» (considerando 6.3., con cita de «PADEC c. Swiss Medical»).
También es interesante ver cómo la sentencia aplicó la excepción al estándar de «ejercicio de la acción individual no plenamente justificado» (el cual utilizó recientemente la CSJN para dividir la clase en «CEPIS»), fundada en el fuerte interés estatal comprendido en el caso en discusión: «En este aspecto cabe señalar que el mismo derecho a la vivienda, el cual subyace al debate propuesto en autos, lleva aparejado consigo de acuerdo a la normativa en la materia un fuerte interés estatal para su protección e incide sobre la sociedad en su conjunto. Tal es así que ha mediado voluntad legislativa de protección de grupos especialmente vulnerables en el acceso al derecho a la vivienda, tal como se desprende las leyes nº 341 (con la última modificación efectuada por ley nº 4.042), 1.251 (respecto del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, con las modificaciones posteriores a través de las similares nº 1.555, 1.728, 2.237, 2.275, 2.469, 3.979 y 4.042), 3.706, 4.036 (esta última abundantemente citada a los efectos de fundamentar el gran caudal de amparos en el fuero en el que se pretenden soluciones a las diversas problemáticas habitacionales respecto de personas que alegan encontrarse en situaciones de vulnerabilidad social) y 4.042 y la misma ley nº 2.340 invocada en la demanda» (cosiderando 6.4.).
A ello, además, agregó que «dadas las características que presenta la materia objeto del pleito es dable presumir que los costos (económicos y no económicos) que se derivarían de la iniciación de una demanda individual resultarían muy superiores a los beneficios que produciría un eventual pronunciamiento favorable. Por otra parte, las negociaciones contractuales podrían verse frustradas o ampliamente postergadas en el tiempo, si para ello dependiera la promoción de un litigio para en cada caso derribar el obstáculo que habilitase el cobro de hasta dos meses de comisión en cuanto superara el tope legal antes citado, cuando la urgencia de solucionar la problemática relativa al acceso a la vivienda pueda llevar a que una solución judicial en este sentido llegue demasiado tarde. En otras palabras, dicha onerosidad, la cual frustraría la celebración de contratos de locación bajo la modalidad señalada, tiene virtualidad suficiente para impedir que los eventuales inquilinos accedan a una vivienda digna y, por tanto, la efectivización de los derechos constitucionales que fueran enumerados» (considerando 6.4.4.).
Sobre el mérito del planteo, la sentencia concluyó que «la resolución 350/2016 es contraria no sólo al Código Civil y Comercial de la Nación el cual deja a salvo lo establecido en la normativa local sino también a la Ley Nº 2.340, de la cual de forma inequívoca se desprende que no es competencia del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires fijar el monto correspondiente a cobrar en concepto de comisión al inquilino sino esta 30/8/2016 17/25 atribución es de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, que ha sido ejercida en forma transitoria» (considerando 8).
Asimismo, sobre el rol de CUCICBA en el asunto, tuvo por acreditado y sostuvo que «la demandada no ejerce un adecuado control respecto de las conductas de los corredores que por ley se encuentra obligada a ejercer (arts. 21 incisos 2, 5 y 9, entre otros de la ley nº 2.340), antes bien, su conducta se encamina a desoír el tope máximo consagrado en el art. 57 de la ley nº 2.340 cuando pretende soslayarlo con una interpretación incompatible con el resto del ordenamiento jurídico (considerandos 9º a 9.4º). En otras palabras, ¿cómo puede ejercerse el poder de policía respecto de los corredores inmobiliarios matriculados en relación a la violación de una ley en sentido formal, si quien tiene el deber de hacerla cumplir le desconoce valor normativo? Es decir, no puede identificar la conducta disvaliosa tampoco pretendió hacerlo en autos para ejercer un eventual poder de policía, porque no la concibe a esa conducta como tal, dados los exorbitantes alcances que le pretende atribuir a la autonomía de la voluntad, divorciadas del ordenamiento jurídico imperante. Incluso, al dictar la resolución que aquí se ataca, se propicia o fomenta que esa conducta es decir, que se autorice cobrar a los inquilinos y/o potenciales inquilinos de inmuebles con destino a vivienda única comisiones superiores al máximo permitido por el art. 57 de la ley n° 2.340 se aplique a un colectivo vulnerable que pretende acceder a una vivienda digna, cuyo obstáculo debe ser removido por este Poder Judicial» (considerando 13).
En este orden el fallo deja en claro que «el CUCICBA deberá tener muy especialmente en cuenta, a efectos de ejercer su debido contralor, que los corredores inmobiliarios no podrán pretender el cobro de comisiones que excedan el tope citado, bajo el rubro de “gastos” u otros conceptos similares en relación con los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda única. Con arreglo a ello, deberá incluir en el plan integral que presente, que tales conceptos cuenten con respaldo documental y, sean exhibidos al inquilino que lo requiera; por ejemplo, mediante recibos emanados del Registro de la Propiedad Inmueble, en caso de tramitarse informes ante esa dependencia, a través del mismo corredor o inmobiliaria; o bien, recibo emanado de gestoría, para el caso que se les encomiende su tramitación; en cuyo caso, esos gastos no podrán superar los que se cobren en plaza (lo mismo sucederá en caso de certificaciones de firmas por escribanos, etc.)» (considerando 16).
Para avanzar en este sentido se dispuso la señalada conformación de una mesa de trabajo: «las partes deberán formar una mesa de trabajo, con participación de la Defensoría del Inquilino de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a fin de implementar un plan para el control efectivo sobre el cobro de aranceles por parte de los corredores inmobiliarios con miras a evitar la repetición de prácticas ilegales en torno a las comisiones cobradas a inquilinos sobre locaciones de inmuebles destinados a vivienda única, como así también para la confección de un plan integral de difusión pública del monto máximo a cobrarse a los inquilinos en concepto de comisión inmobiliaria por locaciones de inmuebles destinados a vivienda única y respecto de las obligaciones dimanadas de la ley n° 3.588» (considerando 20°).
El impacto de esta decisión es muy relevante. Según informa hoy el diario La Nación «en la Ciudad hay alrededor de 900.000 inquilinos. El 90% de ellos llega a una vivienda a través del mercado inmobiliario y no por contratación directa con los propietarios» (ver acá).
En este contexto, habida cuenta el carácter de interés público del asunto (reconocido por la propia decisión) y la enorme cantidad de personas beneficiadas por la sentencia, la suma regulada en concepto de honorarios a favor del abogado de los actores resulta cuanto menos exigua y concurre claramente a desincentivar el planteo de este tipo de acciones.
Cabe señalar también que CUCICBA ha sido condenado a entregar información pública sobre distintas cuestiones vinculadas con el ejercicio del poder de policía en este campo, mediante una sentencia que se encuentra pendiente de decisión ante la Cámara de Apelaciones del fuero (sentencia de primera instancia acá). En el trámite administrativo que precedió a esa demanda, CUCICBA informó que en los dos años inmediatamente anteriores había sancionado tan sólo a un corredor inmobiliario por incumplimiento del art. 57 de la Ley N° 2.340.
Sentencia completa disponible acá.
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